Como está o negócio do aluguel?
Aluguel: no artigo de hoje, vamos aproveitar para aplicar algumas ferramentas estatísticas para análise do valor do aluguel. Será que está compensando comprar um imóvel para locar ou compensa deixar o dinheiro aplicado no CDI? A maneira mais fácil de responder a pergunta é dar um pulo no FIPE/ZAP e comparar os dados dos custos de locação no Brasil.
Quais as razões para o aluguel?
- Em muitas jurisdições (incluindo Índia, Espanha, Austrália, Reino Unido e Estados Unidos), o aluguel usado em uma empresa ou comércio é dedutível, enquanto o aluguel em uma habitação não é dedutível na maioria das jurisdições.
- Insuficiência financeira, como alugar uma casa quando não é possível comprá-la. Pode não querer pagar o preço total que a propriedade precisaria, permitindo pagamentos menores durante um período de tempo especificado.
- Reduzindo o risco financeiro devido a depreciação e custos de transação, especialmente para imóveis, que podem ser necessários somente por um curto período de tempo.
- Quando algo é necessário apenas temporariamente, como no caso de uma ferramenta especial, um caminhão ou um salto.
- Quando é necessário algo que pode ou não ser já de propriedade, mas não está próximo de usar, como alugar um automóvel ou uma bicicleta quando estiver em viagem.
- Precisando de uma alternativa mais barata à compra, como alugar um filme: uma pessoa não está disposta a pagar o preço total por um filme, então eles o alugam por um preço menor, mas desistem da chance de vê-lo novamente mais tarde.
- O inquilino pode querer deixar o fardo da manutenção da propriedade (cortando o gramado, empunhando neve, etc.) para o proprietário ou seus agentes.
- Não há necessidade de se preocupar com a vida útil e a manutenção.
- O aluguel mantém fora do balanço a dívida que sobrecarregaria o balanço de uma empresa no caso de a propriedade ter sido comprada.
- O aluguel é bom para o meio ambiente se os produtos forem usados de forma mais eficiente, maximizando a utilidade em vez de serem descartados, sobreproduzidos e subutilizados
Figura 1: variação no preço do aluguel no Brasil.
Pela fig. 1, podemos acompanhar a escalada dos preços da locação. Se considerarmos o valor de fevereiro de 2008, quando a pesquisa começou, veremos que de lá para cá (outubro/2016) o preço do aluguel dobrou. Se você pagava R$ 500,00 para morar num apartamento de pequeno porte, provavelmente hoje estará pagando R$ 1.000,00. Olhando assim, parece bom, mas como será que ficou o CDI neste período?
Por que o CDI, imagina que ao invés de comprar um apartamento, você tivesse investido o seu dinheiro no banco. Ao invés de receber aluguéis, você estivesse recebendo a taxa de juros interbancário pela sua aplicação. Será que você teria feito melhor negócio? Ou não, teria se arrependido por não ter comprado o apartamento?
Aluguel
Figura 2: compração entre CDI e locação.
Pela fig. 2, pode-se notar que a locação compensou até julho de 2015. Depois deste período, o CDI passou a compensar bem mais do que a locação do imóvel. E o interessante, é que o valor do aluguel cai enquanto os juros sobem, mostrando que dentro de pouco tempo, a diferença tornar-se-á grande. No mês 10/2016, o CDI está 40% maior do que a locação. E como será que está a locação se compararmos com os principais índices inflacionários?
Figura 3: comparação IGP-M e valor do aluguel
Pela fig. 3 percebe-se que o IGP-M não superou o aluguel. Se você tivesse um título atrelado ao IGP-M, teria recebido no período 72% o que teria recebido com locação. Mas, metade do que poderia ter recebido com o CDI. Uma coisa interessante na comparação da locação com o IGP-M, é que a maioria dos contratos de aluguel são reajustados pelo índice. Em tese, numa regressão, os dois deveriam estar fortemente correlacionados. Será que está? A ver.
Figura 4: análise de regressão entre IGP-M e aluguel.
Regressões
Pela fig. 4 há uma forte correlação entre os dois, mas o Minitab preferiu a aproximação por um modelo quadrático e não pelo linear. Por este modelo, o valor encontrado foi de 98%. Ou seja, 98% do preço do aluguel pode ser explicado pela variação do IGP-M, mas por meio de uma função quadrática. Parece que a correlação é linear até um IGP-M de 40%, mas depois, o valor do aluguel fica estagnado. Parece que chegou num ponto em que os locatários não mais aceitavam os reajustes do IGP-M.
Figura 5: regressão linear entre IGP-M e aluguel.
Na fig. 5, forçamos uma correlação linear. Nela, a correlação caiu de 98% para 89%, que ainda é forte. Por este modelo, fica claro que o IGP-M ainda é um índice que é utilizado para reajustes de contratos de locação. Outra forma de analisar seria se comparássemos a variação mensal. Por meio dela, poderíamos entender se há um intervalo em que a correlação funciona melhor.
Figura 6: análise de regressão para a variação mensal IGP-M e locação.
Pela fig. 6, fica claro que não há correlação. Isto mostra que a correlação não se dá, pela variação do mês, mas sim, pela variação do período, tal qual consta na maioria dos contratos. Depois de analisar tais dados, o que vocês acham? Vale a pena comprarmos ou alugarmos? Para responder a esta pergunta, precisamos ver os preços dos imóveis para a compra. Será que está caindo ainda ou já começaram a subir?
Figura 7: preço dos imóveis.
Pela fig. 7 parece que a coisa está estagnada há algum tempo, para ser mais preciso, 2015. Portanto, não acredito num crescimento a curto prazo do valor do imóvel. Com um CDI bastante forte ainda, mesmo com a sinalização de baixa de juros do BC, prefiro manter-me no Comprado em CDI e vendido em imóvel. Mas, nosso intuito com estas análises é que você tire suas próprias conclusões. Para finalizar, que tal uma análise multivariada do preço do aluguel em função do valor do imóvel e do IGP-M?
Figura 8: análise de regressão multivariada.
Pela fig. 8, fica claro, que o IGP-M é muito mais forte para explicar a variação do preço do aluguel do que o valor do imóvel. Isto mostra que mesmo com uma alta no preço do imóvel, o valor da locação não deverá aumentar no curto prazo. Sendo assim, vale a pena mesmo ficar no CDI, na minha percepção. Isto e muito mais você vê em nosso Green Belt e Black Belt.
